Periskop.id - Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait atau Ara menyebut skema tenor KPR rumah subsidi hingga 40 tahun disiapkan untuk memudahkan masyarakat memiliki rumah. Tenor yang lebih panjang diharapkan membuat cicilan bulanan menjadi lebih rendah, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan kelompok muda yang baru memulai karier.
Ara mengatakan, kebijakan tersebut merupakan arahan Presiden Prabowo Subianto. Menurut dia, pemerintah kini fokus memastikan aturan dan tata kelolanya berjalan baik agar tujuan membantu rakyat benar-benar tercapai.
"Prinsipnya itu bukan untuk ditawar-tawar lagi, tapi untuk dijalankan dengan sesuai tata kelola yang benar. Itu sudah arahan Presiden dengan tujuan yang sangat baik memberikan kemudahan bagi rakyat supaya cicilannya jadi lebih rendah itu bagus sekali. Sekarang bagaimana tata kelolanya juga bisa berjalan dengan baik," ujar Ara di Jakarta, Rabu (17/6).
Rencana tenor KPR rumah subsidi 40 tahun akan dibahas melalui Komite Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat atau BP Tapera. Komite tersebut melibatkan sejumlah pihak, termasuk Menteri PKP, Menteri Keuangan, Menteri Ketenagakerjaan, dan Otoritas Jasa Keuangan.
"Kita lagi mencari waktu yang cocok karena harus dengan Komite Tapera. Dalam Komite Tapera itu ada saya, ada Pak (Menteri Keuangan) Purbaya, ada Menteri Tenaga Kerja serta Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Jadi sama-sama kita sudah dipersiapkan oleh Tapera, sudah dipelajari satu setengah bulan ini, sudah bicara dengan perbankan, bicara dengan SMF nanti diajukan dibawa ke Tapera dulu, komite yang bicarakan," bebernya.
Ara berharap aturan mengenai skema tenor KPR rumah subsidi hingga 40 tahun dapat rampung pada tahun ini. Pemerintah saat ini masih menyiapkan simulasi dan aturan pendukung sebelum kebijakan diumumkan resmi kepada publik.
Skema tenor 40 tahun nantinya bersifat pilihan. Artinya, masyarakat tidak wajib mengambil cicilan selama 40 tahun. Calon debitur tetap dapat memilih tenor lebih pendek, seperti 10 tahun, 20 tahun, atau 30 tahun, sesuai kemampuan finansial dan kebutuhan masing-masing.
Fleksibilitas ini menjadi penting karena kondisi keuangan setiap keluarga berbeda. Sebagian masyarakat mungkin membutuhkan cicilan bulanan lebih rendah agar lolos perhitungan kemampuan bayar. Namun, sebagian lain bisa memilih tenor lebih pendek agar masa utang tidak terlalu panjang.
Kementerian PKP sendiri menilai tenor panjang dapat memperluas akses kepemilikan rumah. Dengan cicilan lebih ringan, masyarakat yang sebelumnya merasa sulit membeli rumah dapat memiliki peluang lebih besar untuk mengakses KPR subsidi.
Direktur Jenderal Perumahan Perkotaan Kementerian PKP Sri Haryati sebelumnya menegaskan skema tersebut merupakan opsi yang dibuka pemerintah untuk membantu masyarakat.
"KPR 40 tahun kan itu betul-betul arahan Presiden yang sangat pro-rakyat, begitu kita bikin maka bentuk cicilannya lebih rendah. Jadi masyarakat diberikan opsi, sekali lagi opsi. Jadi opsinya diberikan 40 tahun. Jadi bisa berapa? Bisa 10 tahun, 20 tahun, 30 tahun, 40 tahun, kita buka," ujarnya.
Tenor Panjang, Cicilan Lebih Terjangkau
Sri juga menyampaikan, penyusunan regulasi tidak dilakukan sendiri oleh Kementerian PKP. Pemerintah disebut telah berdiskusi dengan berbagai pemangku kepentingan, mulai dari BP Tapera, perbankan, pengembang, hingga masyarakat.
"Bapak Menteri PKP selalu memerintahkan kami saat membuat regulasi wajib bertemu dengan seluruh pemangku kepentingan, utamanya dengan masyarakat, perbankan, pengembang, dan itu berkali-kali kita lakukan supaya begitu nanti regulasi dikeluarkan itu betul-betul bisa dilaksanakan dengan baik oleh semua pihak," katanya.
Menurut Sri, tenor panjang dapat membuat cicilan berada pada level yang lebih terjangkau bagi sebagian masyarakat. Namun, bank tetap akan menilai kemampuan bayar calon debitur sebelum menyetujui pembiayaan.
"Pada saat saya melihat gaji saya sekian dan sebagainya, ada yang namanya kemampuan untuk mencicil. Nanti bank juga melihat. Jadi sekarang kita buka bahwa bisa sampai dengan 40 tahun. Dan itu dimungkinkan bisa cicilannya sampai sekitar Rp700 ribu," kata Sri.
Skema ini menjadi bagian dari upaya pemerintah memperluas akses rumah subsidi. Sebelumnya, pemerintah juga menyiapkan perpanjangan tenor rumah subsidi menjadi 30 tahun. Langkah itu didukung Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa karena dinilai dapat memperluas akses kredit perumahan rakyat.
“Kami mendukung langkah Kementerian PKP dan BP Tapera untuk memperpanjang tenor menjadi 30 tahun. Dengan begitu cicilan akan lebih murah, DP bisa lebih rendah, dan masyarakat semakin mudah membeli rumah,” ujar Purbaya.
Menurut Purbaya, cicilan yang lebih ringan dapat meningkatkan kemampuan masyarakat membeli rumah dan mendorong sektor perumahan tumbuh lebih cepat.
“Kalau cicilan lebih ringan, kemampuan rakyat meningkat, sektor perumahan tumbuh lebih cepat, dan ekonomi ikut terdorong,” katanya.
Kebijakan tenor KPR panjang berkaitan erat dengan persoalan akses rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Banyak keluarga belum mampu membeli rumah bukan hanya karena harga rumah, tetapi juga karena cicilan bulanan tidak sesuai dengan pendapatan. Dengan tenor lebih panjang, beban angsuran per bulan bisa ditekan.
Namun, kebijakan ini tetap membutuhkan tata kelola yang hati-hati. Tenor yang lebih panjang memang dapat menurunkan cicilan bulanan, tetapi masa utang menjadi lebih lama. Karena itu, calon debitur tetap perlu memahami kemampuan bayar, pendapatan jangka panjang, risiko perubahan kondisi ekonomi keluarga, dan kewajiban kredit yang harus dipenuhi selama puluhan tahun.
Dari sisi perbankan, tenor panjang juga membutuhkan manajemen risiko yang kuat. Bank harus memastikan pembiayaan tetap sehat, kualitas rumah terjaga, dan debitur tidak terbebani di luar kemampuan. OJK juga perlu terlibat agar skema tersebut sejalan dengan prinsip kehati-hatian industri jasa keuangan.
Peran BP Tapera juga menjadi kunci karena lembaga ini mengelola penyaluran pembiayaan perumahan bersubsidi, termasuk Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan atau FLPP. Program FLPP selama ini menjadi instrumen penting pemerintah untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah membeli rumah pertama.
Berdasarkan data BP Tapera, penyaluran FLPP rumah subsidi hingga 11 Juni 2026 telah menembus lebih dari 77 ribu unit. Kelompok usia 19 sampai 25 tahun menjadi penerima manfaat terbanyak, yakni 28.060 unit atau 36,19 persen dari capaian nasional tahun ini. Data ini menunjukkan minat generasi muda terhadap rumah subsidi cukup besar.
Dari sisi pekerjaan, kelompok pekerja swasta menjadi penerima FLPP terbanyak. Jumlahnya mencapai 52.592 unit atau 67,83 persen dari total capaian. Setelah itu terdapat wiraswasta, PNS, kelompok pekerjaan lainnya, serta TNI/Polri.
Komposisi ini memperlihatkan bahwa rumah subsidi bukan hanya dibutuhkan pekerja formal pemerintah, tetapi juga pekerja swasta dan masyarakat muda yang sedang membangun stabilitas ekonomi. Bagi kelompok ini, besaran cicilan bulanan menjadi salah satu pertimbangan paling penting sebelum membeli rumah.
Selain itu, kebijakan tenor panjang juga terkait dengan Program 3 Juta Rumah yang menjadi agenda besar pemerintahan Presiden Prabowo Subianto. Pemerintah menargetkan penyediaan hunian layak dan terjangkau, sekaligus mengurangi backlog kepemilikan rumah serta rumah tidak layak huni.
Data pemerintah menunjukkan masih ada sekitar 9,9 juta keluarga yang belum memiliki rumah dan 26,9 juta rumah tidak layak huni yang perlu direnovasi. Karena itu, pembiayaan rumah subsidi harus didesain agar semakin banyak masyarakat dapat mengakses hunian tanpa terbebani cicilan tinggi.
Kualitas Bangunan Rumah Subsidi
Meski demikian, perluasan akses pembiayaan tidak boleh mengabaikan kualitas rumah. Pemerintah perlu memastikan rumah subsidi yang dibeli masyarakat memenuhi standar bangunan, memiliki akses air, sanitasi, jalan lingkungan, listrik, dan berada di lokasi yang layak untuk kehidupan sehari-hari.
Kritik terhadap rumah subsidi selama ini sering berkaitan dengan kualitas bangunan, lokasi yang jauh dari pusat kerja, fasilitas lingkungan belum memadai, dan biaya transportasi yang tinggi. Jika cicilan lebih murah tetapi lokasi tidak mendukung kehidupan ekonomi penghuni, maka beban masyarakat tetap berat.
Karena itu, kebijakan tenor 40 tahun sebaiknya tidak dipandang sebagai solusi tunggal. Pemerintah tetap perlu mengurus persoalan pasokan rumah, kualitas pengembang, kesiapan lahan, akses transportasi, infrastruktur dasar, serta perlindungan konsumen.
Dari sisi masyarakat, calon pembeli rumah subsidi perlu membaca skema pembiayaan secara cermat. Tenor panjang dapat membantu menurunkan angsuran, tetapi keputusan mengambil KPR harus tetap mempertimbangkan pendapatan, pengeluaran rutin, kebutuhan keluarga, stabilitas pekerjaan, dan rencana hidup jangka panjang.
Bagi debitur muda, opsi tenor panjang dapat menjadi pintu masuk untuk memiliki rumah lebih awal. Namun, pemerintah juga perlu memastikan adanya fleksibilitas seperti percepatan pelunasan atau perubahan tenor jika kemampuan finansial debitur membaik.
Ara sebelumnya juga menyebut masyarakat nantinya tetap dapat melunasi kredit lebih cepat apabila kondisi keuangan memungkinkan. Fleksibilitas semacam ini penting agar debitur tidak merasa terikat penuh pada tenor awal hingga 40 tahun.
Dengan skema yang bersifat pilihan, pemerintah mencoba menyeimbangkan dua kebutuhan. Di satu sisi, cicilan harus dibuat lebih ringan agar masyarakat lebih mudah membeli rumah. Di sisi lain, sistem pembiayaan harus tetap aman bagi perbankan, BP Tapera, dan keberlanjutan program subsidi.
Pembahasan di Komite Tapera akan menjadi tahap penting untuk menentukan desain akhir kebijakan. Komite perlu memastikan siapa saja yang berhak mengakses tenor 40 tahun, bagaimana batas usia debitur dihitung, bagaimana risiko gagal bayar dikelola, dan bagaimana mekanisme subsidi tetap tepat sasaran.
Jika aturan rampung tahun ini, skema tenor KPR rumah subsidi 40 tahun berpotensi menjadi terobosan besar dalam pembiayaan perumahan rakyat. Namun, keberhasilannya akan sangat bergantung pada tata kelola, kesiapan bank penyalur, kualitas rumah, serta literasi keuangan masyarakat.
Pada akhirnya, tujuan utama kebijakan ini adalah membuat rumah pertama lebih mudah dijangkau. Tenor panjang dapat membantu menurunkan cicilan, tetapi pemerintah harus memastikan kemudahan itu benar-benar memberi perlindungan dan manfaat jangka panjang bagi rakyat.
as a preferred 
Tinggalkan Komentar
Komentar